최근 인구저성장, 산업구조의 변화, 경기침체, 소득 양극화 같은 사회?경제적 변화가 진행되고 기존 시가지에서 신도시 및 교외로 주거가 바뀜에 따라 원도심이 낙후되고 인구가 급속도로 감소하는 등 공동화 현상이 가속화되고 있다. 이로 인해 원도심은 더욱 빠르게 노령화되고 있으며 주요시설이 노후화되고 젊음이 사라져 가고 있다.
낙후된 원도심에 활기를 주기 위해 도시개발을 하고 있지만 경기침체로 그마저도 제대로 이루어지고 있는 것이 없다. 원도심은 이미 만들어져 있는 도시이기 때문에 다 부수고 신도시처럼 바꿀 수 없다. 이에 원도심에 맞게 개발정책을 세워야 하며 법을 적용해야 한다. 죽어가는 원도심을 살리기 위해서는 특색 있는 도시를 만들고 많은 상업적 활동이 이루어져야 한다. 그러기 위해서는 기존 건물의 활용이 활발해 져야 하나 용도변경(표시변경)과 같은 건축행위는 태산을 넘는 것만큼이나 어렵다.
필자가 살고 있는 남구는 오래전부터 불법 건축물이 많이 있어왔다. 주민들이 모르고 건축을 하거나 불법 건축물인지 모르고 사거나 임대로 들어온 경우 등 많은 사례가 있는데, 용도변경 등 건축행위를 하려면 불법으로 이루어진 사항에 대하여 시정조치를 하여야만 한다. 예를 들어 허가를 받지 않고 증축을 한 경우 증축 이전상태로 돌려 놔야만 건축행위를 할 수 있다는 것이다. 문제는 그것이 현실적으로 어렵다는 것이다. 실질적으로 남구청은 2010년부터 2012년 6월까지 용도변경(표시변경) 684건을 접수 받아서 499건을 처리하였으며 불법 건축물에 대해서는 0건으로 단 한건도 처리된 것이 없다.
물론 추인이라는 것이 있다. 추인은 간단히 말하면 불법 건축물을 양성화하여 주는 것으로 이행강제금을 부과하고 현행 건축법에 맞으면 그것을 이전 행위 상태를 회복시켜 주는 것인데, 실질적으로 불법 건축물이 현행 건축법에 맞는 경우는 거의 없다. 작년부터 올해 8월까지 추인접수건수는 131건이며 불법 건축물에 대해서 추인처리건수는 10% 미만으로 극히 미미하다. 결국에는 현행법이 문제를 처리하기보다는 방치하고 있으며 원도심 쇠퇴의 한 축을 맡고 있는 것 같아서 안타깝다.
많은 문제점을 가지고 있는 현행 건축법을 원도심에 그대로 적용하는 것은 원도심의 쇠퇴를 막을 수 없으며 바람직하지 않다. 원도심에 활기를 불어넣기 위해 도시재개발이 필수적으로 필요하지만 그것만큼이나 중요한 것이 현행법의 개정이 아닌가 한다. 불법 건축물을 양성화하기 위해서는 용도변경과 같은 건축행위를 완화하고 추인작업을 개선해야 한다. 앞에서도 언급했듯이 불법 건축물이 세세하게 현행 건축법에 맞기란 쉽지 않다. 그래서 맞지 않는 부분에 대해서 다시 벌금을 부과하고 양성화 해주는 방법 그리고 원도심의 경우 건축법을 차등하여 적용하는 방법 등에 대해서 논의를 해야 할 필요가 있다. 예를 들면 20년이나 30년 등 오래된 건축물에 적용할 수 있는 법을 만들어 보면 어떨까 생각해 본다.
앞으로 원도심의 발전을 위하여 건축법의 개선과 함께 도시의 특색을 살릴 수 있는 재생 사업을 진행해야 한다. 원도심을 이대로 방치하고 소홀히 한다면 도시의 슬럼화 등 많은 문제를 야기할 수 있다.
현행 건축법을 완화하고 개선하여 원도심의 발전에 기여할 수 있도록 지속적으로 논의하고 연구해야 한다.
신도시도 원도심이 되어 간다는 것을 잊어서는 안된다고 생각한다.
